借換え先の選び方
住宅ローン借り換え時のポイント
「どのローンを選ぶかは、ライフプランを考えて！」
「住宅ローンの借り換えをしよう」と考えたとき、どういう借り換えをイメージしているかというと、次にあげる２つのパターンが多いのではないでしょうか。
１．「住宅ローンの支払い総額が少なくなるよう借り換えをする」
住宅ローンは借入額が大きいので、金利の差で利息を含めた支払い総額にかなりの違いがでてきます。一般的には返済期間が１０年以上残っている、借入残高が１０００万円以上ある、ローンの金利差が１％以上、という３つの条件が揃っている場合は借り換えで支払い総額を軽減するメリットがあるといわれています。
諸条件によっては３つすべてに当てはまらなくてもメリットを受けられる場合があります。
現在借りている住宅ローンよりも金利が低ければ、月々の返済額を減らすことや、借入期間を縮めることも可能になってきます。ただし、変動金利の場合は今後の金利の動向によって返済総額も変わるので注意が必要です。
２．「変動金利住宅ローンから固定金利住宅ローンに借り換えをする」
この先、金利が上昇したときのリスクを回避するための借り換えをおこなう場合はこちらになります。
固定金利より変動金利の利息が低い場合には、返済総額は増えることになります。しかし、この先の返済が安定するので将来のマネープランを立てやすくなるメリットがあります。
完済するまで借り入れ金利が変わらないので、金利が上昇しているときには、変動金利でローンをくんでいる場合は固定金利に切り替えたほうがよいといわれています。
支払い総額を減らしたい、月々の返済額を減らしたい、今後の金利の変動リスクを減らしたいといった借り換えの目的にあわせてローンを選ぶというのがます第一段階です。
そして、自分の年齢、子どもの有無、子どもがいる場合は子どもの年齢、住宅ローンの返済年数、借入残高・・・などを含めて完済するまでのライフプランを考えて判断するとよいと思います。
金利が下がっているので借り換えをして、月々の支払い額はそのままで借入年数を減らしたい、現時点でもっとも金利の低い変動金利ローンへの借り換えを検討中、家庭環境は夫婦３０代で幼児がいる、というケースで考えてみましょう。この場合、約１０年後には教育費の支出が増えることが予想されます。
では、借入総額が１０００万円で、もっとも教育費の支出が増える子どもが義務教育を終えるころに返済が完了する見通しがたっている場合はどうでしょうか。
教育費の支出が増えるが住宅ローンの返済がなくなるので家計の負担は軽くなるというメリットが期待できます。ただし、この間に金利が上昇すれば月々の返済額の負担が増える可能性があるというデメリットもあります。
次に、借入総額が２０００万円で子どもが成人するまでは住宅ローンを払い続けるという場合どうでしょうか。
返済完了時が早くなるので老後の資金作りをする期間がもてるというメリットが期待できます。ただし、教育費がもっともかかる時期に金利が上昇するとかなり家計が圧迫されるというデメリットもあります。
同じような借り換えでも借入額や返済期間によってメリット、デメリットによる家計への影響が違ってきます。住宅ローンの借り換えをしたことで生じるメリットのほうがデメリットよりも勝るようであれば、今後のライフプランに有益であるといえるでしょう。
デメリットが勝る場合は、変動金利と固定金利の選択を見直すなど別の借り換えプランを検討してみると、当初の借り換え目的とは違うけれど今後のライフプランに大きなメリットがあるローンが見つかるかもしれません。目的だけではなくライフプランとあわせて検討することをおすすめします。
